מימון מחדש של המשכנתא פירושו בעצם שאתה מחליף את המשכנתא הישנה למשכנתא חדשה ואולי יתרה חדשה.
בעת מיחזור המשכנתא, הבנק או המלווה שלך משלם את המשכנתא הישנה שלך עם המשכנתא החדשה; זו הסיבה ל ממחזר ל טווח.
רוב הלווים בוחרים לבצע מימון מחדש על מנת להוריד את ריביתם ולקצר את תקופת ההחזר, או כדי לנצל את האפשרות להמיר חלק מההון שהרוויחו בביתם למזומן.
ישנם שני סוגים עיקריים של מימון מחדש: מימון מחדש של ריבית ותקופה ומימון מחדש של מזומן.
מהו מיחזור?
מימון מחדש הוא תהליך החלפת משכנתא קיימת בהלוואה חדשה. בדרך כלל, אנשים ממחזרים את המשכנתא שלהם כדי להוריד את התשלומים החודשיים, להוריד את הריבית או לשנות את תוכנית ההלוואה שלהם ממשכנתא בריבית מתכוונת למשכנתא בריבית קבועה. בנוסף, חלק מהאנשים זקוקים לגישה למזומנים למימון פרויקטים של שיפוץ הבית או לפירעון חובות שונים, וימנפו את ההון העצמי שלהם כדי לקבל מימון מחדש במזומן.
ללא קשר למטרה שלך, תהליך המיחזור בפועל פועל באותו אופן שבו עשתה בעת הגשת בקשה למשכנתא הראשונה שלך - יהיה עליך להקדיש את הזמן לחקור את אפשרויות ההלוואה שלך, לאסוף את המסמכים הפיננסיים הנכונים ולהגיש בקשה למחזר משכנתא. לפני שניתן יהיה לאשר זאת.
היתרונות של מיחזור הבית
ישנן מספר סיבות למחזר המשכנתא שלך. חלק מהיתרונות האפשריים כוללים:
- הפחת את התשלום החודשי שלך *. לפי מחקר , בעל הבית הממוצע יכול לחסוך 160 $ ומעלה לחודש עם מימון מחדש. עם תשלום חודשי נמוך יותר, אתה יכול לשים את החיסכון לעבר חובות אחרים והוצאות אחרות, או להחיל את החיסכון על תשלום המשכנתא החודשית ולפרוע את ההלוואה שלך מוקדם יותר.
- לחסל ביטוח משכנתא פרטית (PMI). חלק מבעלי הבית שיש להם מספיק הון עצמי או הון משולם לא יידרשו לשלם עבור ביטוח משכנתא שיוריד את סך התשלום החודשי שלהם.
- צמצם את משך ההלוואה שלך. לבעלי בתים שלקחו משכנתא בתחילת דרכם, משכנתא ל -30 שנה עשויה להיות הגיונית יותר מבחינה כלכלית. אך למי שרוצה לפרוע את המשכנתא מוקדם יותר, צמצום תקופת ההלוואה יכולה להיות אופציה אטרקטיבית.
- מעבר ממשכנתא בריבית מתכווננת להלוואה בריבית קבועה. כשיש לך משכנתא בריבית מתכווננת, התשלום שלך יכול להתאים או לרדת עם שינוי הריבית. המעבר להלוואה בריבית קבועה עם תשלומים חודשיים אמינים ויציבים יכול להעניק לבעלי הבית את הביטחון לדעת שהתשלום שלהם לעולם לא ישתנה.
- איחד את מסגרת האשראי הראשונה שלך למשכנתא והון עצמי (HELOC). על ידי המרתם לתשלום חודשי יחיד, תוכל לפשט את הכספים שלך ולהתמקד בחוב יחיד. לרוב HELOC יש שיעורים מתכווננים, כך שמימון מחדש להלוואה בריבית קבועה יכול לחסוך לך כסף בטווח הארוך.
- השתמש בהון הבית שלך כדי לקבל מזומן. עם עלייה בערכי הבית, ייתכן שיהיה לך מספיק הון עצמי כדי לקבל מימון מחדש. ניתן להשתמש בכסף זה למימון שיפורי הבית, פירעון חובות או מימון רכישות גדולות.
סיכונים של מיחזור הלוואות
בהתאם ליעדים ולמצב הכלכלי שלך, מימון מחדש לא תמיד יכול להיות האפשרות הטובה ביותר שלך. בעוד שמיחזור מציע יתרונות רבים, יהיה עליך גם לשקול את הסיכונים.
לדוגמה, מיחזור המשכנתא בדרך כלל מפעיל מחדש את תהליך ההחזר. כך שאם יש לכם חמש שנים לפרוע הלוואה ל -30 שנה ותחליטו לקחת משכנתא חדשה ל -30 שנה, אתם תשלמו משכנתא למשך 35 שנה. עבור חלק מבעלי הדירות, זוהי תכנית טובה, אך אם כבר יש לך, למשל, 10 או 20 שנה על המשכנתא, הריבית לכל החיים לא שווה את העלויות הנוספות.
במקרים אלה, בעלי בתים רבים ממחזרים באמצעות הלוואה לטווח קצר שלא תארך את תשלומי המשכנתא, כגון משכנתא ל -20 או 15 שנה (המציעה לעתים קרובות גם שיעורים נמוכים יותר מהלוואות ל -30 שנה).
באופן כללי, מימון מחדש הוא אופציה טובה אם הריבית החדשה נמוכה מהריבית על המשכנתא הנוכחית שלך, וסכום החיסכון הכולל עולה על עלות המיחזור. לדוגמה, אם נותרו לך 390,000 $ על הלוואה של 400,000 $ בשיעור של 4.25%, החלפת המשכנתא הנוכחית שלך ב- 3.75% יכולה להביא לחיסכון של 162 $ לחודש בהשוואה להלוואה הקודמת שלך. *
* בעת מיחזור ההלוואה הקיימת שלך, סך כל חיובי המימון שלך עשויים להיות גבוהים יותר לאורך כל תקופת ההלוואה.
שאלות נפוצות בנושא מימון מחדש
לפני שבוחרים לבצע מימון מחדש, חשוב להיות מוכנים. כדי לאמוד את נכונותך למימון מחדש, שקול את השאלות הבאות.
האם עליי למחזר אם אני רק מתכוון לגור בבית שלי עוד כמה שנים?
בדיוק כמו שקניתם את הבית בתחילה, תצטרכו לשלם עמלות, מיסים ועלויות סגירה על המשכנתא למיחזור. חשוב לקבוע כמה זמן ייקח לשבור גם בעת מיחזור משכנתא. נקודת ההפרה היא הנקודה שבה החיסכון החודשי שנוצר על ידי מיחזור משכנתא עולה על עלות המיחזור.
על פי לשכת ההגנה הפיננסית לצרכנים, עליך לשקול כמה זמן ייקח לחיסכון החודשי לשלם את עלות המיחזור. סקור את עלויות הסגירה ששילמת על הלוואת הבית המקורית שלך. עלויות המיחזור יכולות להיות זהות בערך. כלל אצבע נפוץ הוא להמשיך רק אם הריבית החדשה חוסכת לך סכום זה במשך כשנתיים (במילים אחרות, אם תשבור תוך כשנתיים).
אז הקפידו לעשות את החשבון ותבינו כיצד ההלוואה החדשה תשפיע עליכם.
כיצד משפיע המימון מחדש על דירוג האשראי שלי?
לא רק שניקוד האשראי שלך עוזר לקבוע את אישור מחזור המשכנתא שלך, הוא גם קובע את שיעור הריבית שיציע המלווה שלך. במילים פשוטות, ככל שניקוד האשראי שלכם גבוה יותר כך הריבית שלכם נמוכה יותר.
לדוגמה, לווה עם סכום הלוואה ממוצע של 250,000 $ וניקוד אשראי של 640 יכול לשלם כ -2,500 $ יותר בשנה בתשלומי ריבית מאשר לווה בעל דירוג אשראי של 760 . אם ציון האשראי שלך ירד מאז שקיבלת לראשונה את המשכנתא שלך, אתה יכול לצפות לשלם ריביות גבוהות יותר, מה שיכול לשלול כל יתרונות פוטנציאליים ממחזור המימון.
מה היתרה שנותרה בהלוואה שלי?
לפני חתימה על משכנתא חדשה, יהיה עליך להעריך את יתרת ההלוואה הנוכחית שלך. אם אתה כרגע בשנה ה -15 שלך להלוואה ל -30 שנה, ייתכן שתרצה לבחון את אפשרויות המיחזור שלך לטווח קצר יותר. זה הגיוני עבור בעלי בתים רבים מכיוון שזה מאפשר להם לנצל את התעריפים הנמוכים מבחינה היסטורית מבלי לעכב את מועד התשלום שלהם, מה שלעיתים יכול לספק חסכון ניכר. *
האם אני צריך גמישות או לוח תשלומים נוקשה?
שימוש נפוץ במימון מחדש הוא קיצור משך ההלוואה ופירעונה מוקדם יותר. אם ריבית המשכנתא הנוכחית נמוכה מהריבית הנוכחית שלך, מקובל להיות בעל סכום תשלום חודשי דומה תוך הפחתת שנות המשכנתא.
לדוגמה, בעלי בתים עם משכנתא ל -30 שנה יכולים למחזר הלוואה ל -15 שנים. זו יכולה להיות בחירה מצוינת, אבל יש דברים שכדאי לקחת בחשבון:
ראשית, רוב המלווים יאפשרו לכם לפרוע את המשכנתא מוקדם. אז אם אתה רוצה לפרוע את הלוואתך ל -30 שנה תוך 15 שנים עם תשלומים נוספים, ייתכן שתוכל לעשות זאת. זה יכול לעזור לך לבנות קרן מהר יותר ולחסוך בתשלומי ריבית. אם הנסיבות משתנות והזמנים קשים, אתה רשאי לחזור לתשלום החוזה המקורי ל -30 שנה.
מצד שני, הלוואה ל -15 שנים בדרך כלל מציעה חיסכון גדול עוד יותר בריבית ויכולה גם לעזור לך לבנות הון עצמי במהירות, כך שתוכל להחזיק את ביתך בחינם וללא תשלום במוקדם ולא במאוחר.
האם ניתן לקבל מימון מחדש להלוואות FHA, VA, Jumbo או USDA?
כן, בהתאם למצב הנוכחי שלך, אחת מהאפשרויות הללו עשויה להיות הגיונית עבורך. בנוסף, אם יש לך הלוואה רגילה, FHA, VA, Jumbo או USDA, ישנן אפשרויות זמינות הכוללות מספר תוכניות מימון מחדש פשוטות. תוכניות מיחזור יעילות מציעות תהליך אישור יעיל על ידי הפחתה או ביטול של הרבה מהסקרות ההכנסות, האשראי או הערכה הכלולות בתוכניות מחזור סטנדרטיות.
תוכנית האופטימיזציה של VA נקראת ריפינציה של הפחתת ריבית, או IRRRL. חשוב להזכיר כי הלוואות מיחזור ממוטבות עשויות שלא לאפשר אפשרות משיכת מזומנים. כמו כן, בדומה לאפשרויות מחזור אחרות, הלוואות מחזור פשוטות יכולות להוסיף לעלות הכוללת שלך לאורך כל חיי ההלוואה.
האם זה הזמן הנכון למחזר?
בסופו של דבר, קריטי לנפות את המספרים כדי לבדוק אם מימון מחדש הוא הגיוני עבורך. גם אם לא הצלחתם למחזר בעבר, תוכניות ההלוואה והתעריפים משתנים תמיד. שינויים אלה, יחד עם הגדלת ערכי הבית בשווקים שונים, עשויים לאפשר לך להוריד את התעריף או את התשלומים החודשיים שלך.
אבל אתה לא צריך לעשות את זה לבד! קציני הלוואות PennyMac תמיד מוכנים לענות על שאלותיכם ולהדריך אתכם בדרך למיחזור מוצלח.
תעריף ומימון מחדש לתקופה
ב מימון מחדש של שיעור ותקופה, בדרך כלל היית מקבל משכנתא חדשה עם ריבית נמוכה יותר, כמו גם אולי תקופת תשלום קצרה יותר (30 שנה השתנתה לתקופה של 15 שנים).
עם ריבית נמוכה היסטורית לאחרונה, מימון מחדש של המשכנתא ל -30 שנה למשכנתא ל -15 שנים יכול להסתיים בתשלומים חודשיים בדומה להלוואה המקורית שלך. הסיבה לכך היא סכום הריבית הנמוך יותר שהיית משלם על המשכנתא החדשה שלך, אם כי תשלומי המשכנתא ל -15 שנה בדרך כלל גבוהים מ -30 שנה.
האמת על משכנתא קובעת שחשוב לוודא שאתה מוצא את נקודת ההפרה שלך לפני שמחליטים למחזר את שיעור המשכנתא הנוכחי שלך. זה בעצם כאשר מחזירים את עלויות המימון מחדש באמצעות תשלום המשכנתא החודשי הנמוך ביותר.[1].
מימון מחדש במשיכת מזומן
במימון מחדש של מזומן ניתן למחזר עד 80 אחוז מהערך הנוכחי של הבית במזומן. לכן קוראים לזה מימון מחדש. אז נניח שהבית שלך מוערך ב -100 אלף דולר ואתה חייב על ההלוואה שלך 60 אלף דולר. הבנק או המלווה שלך יכולים לתת לך, כלווה מוסמך, 20,000 $ במזומן, מה שהופך את המשכנתא החדשה שלך ל -80,000 $.
במיחזור במזומן, לא תמיד אתה חוסך כסף על ידי מימון מחדש, אך אתה מקבל אמצעי הלוואה בריבית נמוכה יותר על המזומנים הדרושים. הסיבות לביצוע מימון מחדש של מזומן יכולות להיות שאולי תרצה לחפור בריכה חדשה לפנסיה בחצר האחורית שלך או לצאת לחופשה חלומית.
שים לב שלקיחת משכנתא במזומן מגדילה את סכום השעבוד שלך[2]. זה יכול להיות תשלומים גדולים יותר ו / או לטווח ארוך יותר. זכור כי זהו אינו כסף בחינם ועליך להחזיר אותו למלווה שלך.
ההחלטה על מימון מחדש של המשכנתא שלך אינה דבר שיש להקל ראש בו. שקול את עלות המיחזור מול החיסכון בתמורה. שוחח עם מתכנן פיננסי אם אתה מודאג אם כדאי לך למחזר או לא, יחד עם אפשרויות אחרות העומדות לרשותך.
תוכן
- מהו מיחזור?
- היתרונות של מיחזור הבית
- סיכונים של מיחזור הלוואות
- שאלות נפוצות בנושא מימון מחדש
- האם עליי למחזר אם אני רק מתכוון לגור בבית שלי עוד כמה שנים?
- כיצד משפיע המימון מחדש על דירוג האשראי שלי?
- מה היתרה שנותרה בהלוואה שלי?
- האם אני צריך גמישות או לוח תשלומים נוקשה?
- האם ניתן לקבל מימון מחדש להלוואות FHA, VA, Jumbo או USDA?
- האם זה הזמן הנכון למחזר?
- תעריף ומימון מחדש לתקופה
- מימון מחדש במשיכת מזומן