איך קונים בית ללא מקדמה? איך לקנות בית בלי כסף.
מציאת הכסף לתשלום מקדמה יכולה להיות מכשול עצום עבור כל מי שמחפש להיות בעל בית.
רוב ה מומחים פיננסיים ממליצים לכוון לתשלום מקדמה של 20% להתחמק לשלם יותר מדי חודש ל ביטוח משכנתא פרטית . אם אתה מרגיש שחסכון כה רב עשוי להיות בלתי אפשרי, אתה לא לבד. על פי נתונים של Realtor.com , רוכש הדירות האלפיני הטיפוסי השאיר ממוצע של 8.8% ממחיר רכישת הבית שלהם החל מדצמבר 2019.
למרבה המזל, ישנן חלופות לא משכנתא רגילה מה יכול לעזור לך לקנות בית ללא מקדמה . ממשלת ארצות הברית מציעה הלוואות דירה לרוכשי דירות במצב פיננסי, אך כמובן שיש כמה פשרות.
בעוד שללוואות אלו עשויות להיות תנאים נוחים, כגון להוריד ריבית , בדרך כלל יש א רמת הסמכה גבוהה . קבלת אחת מההלוואות אלה גם אינה משחררת אותך לחלוטין, כיוון שאתה עדיין צריך מזומנים לכיסוי ההלוואה עלויות סגירה , וברגע שאתה בבית, תשלומי המשכנתא החודשיים.
להלן כוללים שלוש מההלוואות הנפוצות ביותר בגיבוי ממשלה עבור רוכשי דירות, הם מוצעים על ידי מגוון מלווים ברחבי הארץ. שים לב שמדינות רבות מציעות גם תוכניות סיוע משלהן להלוואות דירה, במיוחד עבור קונים דירה ראשונה.
הלוואה לענייני ותיקים (VA)
לאנשי צבא פעילים לשעבר יש גישה ל- הלוואה לענייני חיילים משוחררים (VA) למימון רכישת א בית עד $ 484,350 בשנת 2019 , לרוב עם ריבית נמוכה יותר ממשכנתא רגילה. הלוואה זו אינה דורשת מקדמה או ביטוח משכנתא, אך היא מגיעה עם הנחיות קפדניות, לרבות עמידה בתקן דרישות הנכס המינימלי.
על הקונה לשלם גם דמי מימון, המגינים על המלווה במקרה של ברירת מחדל. הסכום המדויק של העמלה תלוי בשירות הצבאי של הרוכש, בגובה המקדמה, והאם הייתה להם הלוואה של VA בעבר, והיא מתבטאת באחוזים מסך ההלוואה ( בדרך כלל פחות מ -3% ), מסביר NerdWallet . ניתן לשלם את העמלה מראש או להוסיף אותה לסכום ההלוואה הכולל.
עלויות הסגירה מוגבלות בדרך כלל עם הלוואה של VA, אם כי הקונה עדיין אחראי לשלם אותן ברוב המקרים.
הלוואה ממשרד החקלאות של ארצות הברית (USDA)
ההלוואה של משרד החקלאות של ארצות הברית (USDA) מסייע לאנשים באזורים כפריים לרכוש בתים ללא כסף התחלתי. כדי להעפיל ל תכנית הלוואות מובטחות למשפחה , חייב לעמוד בדברים מסוימים דרישות הכנסה , המתואר כ הַכנָסָה נמוך עד בינוני, המשתנים בהתאם למדינה. ה- USDA די ליברלי עם ההגדרה שלו כפרי ואפילו שוקל כמה אזורים פרבריים (אתה יכול לבדוק כתובות ספציפיות באמצעות מפה זו באתר USDA ).
אין ציון אשראי מינימלי לקבלת הלוואה USDA, אם כי ציון של 640 העליונים ויחס חוב להכנסה של פחות מ -41% כשיר בדרך כלל לחיתום אוטומטי, על פי USDAloans.com .
למרות חובת האפס מקדמה, הקונה צפוי לשלם א דמי מימון ראשוניים שווים 1% מסכום ההלוואה הכולל להגנה מפני ברירת מחדל, בתוספת עמלה ספציפית ל- USDA של 0.35% המחושבת כאחוז מסכום ההלוואה בכל שנה, אך הוסיפה תשלומים חודשיים ושולמו למלווה המשכנתא.
הלוואת מנהל הדיור הפדרלי (FHA)
הלוואת מנהל הדיור הפדרלי (FHA) מאפשרת לרוכשים לשלם רק 3.5% ממחיר הרכישה עבור דירה ראשונית, אך דורשת ציון אשראי של 580 העליונים ויחס חוב להכנסה נמוך מ 43% . אם יש לך דירוג אשראי בין 500 ל -579, עליך להשאיר 10%.
הלוואות FHA דורשות ביטוח משכנתא פרטית, המתבצעת כמקדמה בתוספת תשלומים חודשיים, ובדרך כלל גם תישא ריבית גבוהה יותר ממשכנתא רגילה. הקונה אחראי גם לסגירת עלויות.
ה סכום ההלוואה המקסימלי של FHA משתנה לפי המיקום, אך לבית יחיד זה משתנה מ- 315,515 $ באזור בעלות נמוכה ל- 726,525 $ באזור בעלות גבוהה בשנת 2019.
כיצד ניתן לקבל סיוע מקדמה?
ישנן תוכניות ברחבי הארץ המסייעות ללווים מוסמכים להשיג את המקדמה הדרושה להם לרכישת דירה ראשית.
הרבה תוכניות סיוע למקדמה הם מתייחסים לכספים כמענק אם אתה נשאר בנכס, אך כהלוואה אם אתה מוכר, מסביר קאהן. ניתן להגדיר אותם גם כדי לעודד קונים לעבור לאזורים מסוימים.
דוגמאות לתוכניות סיוע למקדמה זמינות:
- בדנוור, התוכנית מטרו סיוע למשכנתאות פלוס מציע מענק של עד 4 אחוזים מההלוואה. הכנסת הלווים אינה יכולה לחרוג מהגבולות, וייתכן שתידרש תשלום מקדמה של 0.5 אחוז.
- בסן דייגו, קונים בפעם הראשונה שמרוויחים לא יותר מ -80 % מההכנסה החציונית באזור, יכולים להגיש בקשה ל מענק של עד 10,000 $ . עסקאות כפופות למגבלות אחרות, כולל סוג הנכס ומחיר הרכישה.
- במישיגן, רוכשי דירות בפעם הראשונה ברחבי המדינה ורוכשי דירות חוזרים באזורים ספציפיים שיש להם דירוג אשראי של 640 לפחות יכולים להגיש בקשה לקבלת לְהַלווֹת מ אפס אחוזי סיכוי למקדמה עד 7,500 $. כאשר הבית נמכר או ממוחזר, יש לשלם את ההלוואה במלואה. על הלווה לשלם מקדמה של 1 אחוז.
- בקליבלנד קונים מוסמכים יכולים לקבל הלוואה נדחית של עד 17 אחוזים מסך העלות של העסקה (מחיר הרכישה בתוספת 5 אחוזים מעלויות הסגירה). על הלווה לתרום לפחות 3 אחוזים מהעלות הכוללת של העסקה. חמישים אחוז מיתרת ההלוואה הנדחית ייסלחו לאחר 10 שנות תפוסה, ואין צורך לשלם את היתרה עד למכירה או להעברה. בחלק מהנכסים ההלוואה עוברת למענק לאחר חמש שנות תפוסה.
- בקליפורניה, תוכנית הסיוע הראשונית לתשלומים עבור GSFA פלטינה מציעה ללווים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית מתנה שאינה ניתנת להחזר של עד 5 אחוזים משווי הבית לרכישה או מימון מחדש של דירה ראשית. הציון המינימלי הנדרש ל- FICO הוא 640, ויחס החוב להכנסה המרבי הוא 50 אחוז. כמה לווים יצטרכו להזין הלוואה זו 0.5 אחוז למטה, אומר קאהן.
האם אתה צריך מזומן כדי לסגור אותו?
הצורך בכמה מזומנים לסגירת משכנתא אינו כזה מיתוס, באופן כללי. הלוואות המאפשרות ללווה לקנות בית ללא דולר אחד מכיסו אינן הנורמה. עלויות סגירה יכולות להוסיף עד 3 עד 5 אחוזים ממחיר הרכישה ולכלול:
- דמי מקור
- דמי רישום
- דמי תיווך
- נקודות הנחה (או נקודות משכנתא)
- עמלות צד שלישי (כולל הערכה, בדיקה, דוח כותרות, ביטוח כותרת, דו'ח אשראי, הסמכה להצפה, סקר, ועוד).
- פריטים בתשלום מראש (כולל ביטוח דירות, ארנונה, ריבית בתשלום מראש)
- דמי מנוי
- דמי הכנת מסמכים
חלק מהמלווים מציעים לשלם כמה עמלות, אולי תמורת ריבית גבוהה יותר על ההלוואה. תוכניות מסוימות מאפשרות הוספת עמלות ליתרת ההלוואה כך שלא יגיעו לסגירה (לאחר מכן תשלם ריבית על העמלות לכל אורך ההלוואה).
תוכל למצוא דרכים יצירתיות להוזיל את עלויות הכיס שלך. לדוגמה, בן משפחה עשוי לתת לך כספים לתשלום מקדמה והוא עשוי לבקש מהמוכר להציע ויתורים (זיכויי המוכר) עבור עלויות הסגירה שלהם.
מתי משכנתא אפסית היא רעיון טוב?
משכנתא עם אפס מקדמה היא אופציה מצוינת לרוכש דירות בעל מזומנים מוגבלים, אך בדרך כלל מוסמך לרכוש בית.
הכנסה ושווי אשראי הם אינדיקטורים גבוהים בהרבה למוכנות הדירות מאשר מקדמה, אומר פול. לחבר בכוחות המזוינים בתפקיד פעיל יש הכנסה יציבה מאוד, משכורת מובטחת כמעט ללא סיכוי לאובדן עבודה. הלוואות VA עולות על סוגים רבים אחרים של הלוואות בתשלום נמוך.
אם אין לך תוכניות למכור לפחות בשנים הראשונות, אתה מוכן ומסוגל לקחת אחריות על תחזוקת הבית, ויש לך הכנסה יציבה, משכנתא מקדמת אפס עלולה להוביל לבעלות על הבית שנים קודם לכן. ממה שאתה יכול אם היית צריך לחסוך למקדמה.
מתי משכנתא אפסית היא רעיון גרוע?
משכנתא אפסית עשויה לא להיות אופציה טובה עבור לווה שיכול לבצע מקדמה ולחסוך כסף בטווח הארוך כתוצאה מכך. העלויות הראשוניות וריבית ההלוואה נוטות להיות ביחס הפוך לתשלום הראשוני. ככל שתוכלו לעזוב יותר בבית, כך התנאים טובים יותר ותשלמו פחות באופן כללי.
משכנתא אפסית היא לא רעיון טוב בשוק בירידה. אם אתה מפסיד מקדמה ושווי הבית שלך יורד, אתה תהיה מתחת למים (אתה חייב יותר על הבית שלך ממה שהוא שווה בשוק של היום).
אתה גם תפסיד אם תמכור בעתיד הקרוב. עליך לקחת בחשבון את נקודת השיוויון (הנקודה שבה ההון שלך עולה על עלות הרכישה ועלות המכירה שלך). זה יכול בקלות להשקיע חמש שנים בהלוואה. אם תמכור מוקדם יותר, תפסיד כסף.
לבסוף, משכנתא אפסית אינה מהלך פיננסי טוב למי שאינו יכול לשים כסף בצד באופן קבוע. תזדקק למשמעת תקציבית כדי להחזיק בית, או שתתמודד עם מצב חירום כלכלי חמור כאשר הבית שלך זקוק לתחזוקה. לא תהיה זכאי להלוואת הון דירה עד שיהיה לך מספיק הון (לרוב אתה צריך 20 אחוז הון עצמי לאחר סגירת ההלוואה), שסביר להניח שתהיה תשע עד 12 שנים, תלוי בריבית שלך.
כיצד תוכל למצוא את מלווה המשכנתא הנכון?
כמעט כל מלווי המשכנתאות מציעים מוצרי הלוואה מרובים כדי לענות על הצרכים המגוונים של הלווים, כולל הלוואות בתשלום נמוך. מלווים ברחבי הארץ מציעים תוכניות הלוואה מסוג VA, USDA ו- FHA, למשל.
כשתהיה מוכן להגיש מועמדות, קנה עם מלווים גדולים וקטנים וקבל מספר הצעות הלוואה. שיעורי הריבית והעלויות משתנים ממלווה למלווה, ואפילו הבדלים קטנים יכולים להצטבר משמעותית לאורך חיי ההלוואה.
התחל בהבנה טובה של התקציב שלך. עלויות הדירה גבוהות בדרך כלל מעלויות ההשכרה. אתה תהיה אחראי להוצאות חדשות, כגון ארנונה, ביטוח בעלי בתים וכל התחזוקה על הבית שאתה קונה.
חלק מהקונים יצטרכו לתקצב גם את דמי ההתאחדות לבעלי בתים. גם אם מלווה או מתווך אומרים לך שאתה יכול לעמוד בתשלום מסוים, זה צריך להיות אחד שנוח לך. הכאב של מצוקה כלכלית יכול להיות גדול, אבל אף אחד לא מתלונן על כך שיש לו הרבה כסף מדי חודש.
תוכן