בתים מעוקלים, מה הם וכיצד ניתן לרכוש אותם? קנה נכס ב טִרפָּה יכול להיות עסק נהדר , אם אתה יכול להתמודד עם סיכונים כלשהם. וודאו כי ביתכם נבדק ובררו כמה בתים אחרים באזור מוציאים. כך לא תשלם יותר ממה שאתה צריך.
עיקול הוא בית שנלקח מחדש והועמד למכירה על ידי הבנק שנתן לבעלים המקורי הלוואה. כאשר אתה רואה בית שרשום כמעוקל, פירוש הדבר שהוא בבעלות הבנק. לכל חוזה משכנתא יש שעבוד על הנכס שלך. שעבוד מאפשר לבנק להשתלט על הנכס שלך אם תפסיק לבצע את תשלומי המשכנתא שלך .
להלן כמה מהסיבות הנפוצות ביותר לעיקולים:
- חוב רפואי או כרטיס אשראי שאי אפשר להתגבר עליו, שמונע מהמשכיר לבצע תשלומים
- פשיטת רגל הדורשת פירוק
- אובדן עבודה או מעבר דירה
- הירידה הדרסטית במחירי הבתים
- בעיות תחזוקה יקרות מדי לתיקון והופכות את הבית לבלתי ראוי למגורים
רכישת בית מעוקל שונה במקצת מרכישת נכס סטנדרטי מבעל בית. רוב העיקולים נמכרים כמות שהם, מה שאומר שאתה לא יכול לנהל משא ומתן עם הבנק לביצוע התיקונים עבורך.
יתרונות ברכישת בית שהוחזר
ישנם כמה יתרונות ברכישת בית מעוקל:
מחירים נמוכים יותר:
יתרון שאי אפשר להכחיש הוא שהם כמעט תמיד עולים פחות מבתים אחרים באזור. הסיבה לכך היא שהם מתומחרים על ידי המלווה, שיכול להרוויח רק אם הבית יימכר.
פחות דאגות תואר:
קניית בית ממשכיר פירושה שאינך יכול לקבל תואר נקי, שהוא הזכות החוקית להחזיק ברכוש. לבעלים עשויים להיות מס אחזיים או שעבודים על הבית שעלולים לאלץ אותו לבטל את המכירה. כאשר אתה רוכש בית מעוקל, אינך צריך לדאוג לחששות הקניין כי הבנק מסלק את הכותרת.
תצורות הלוואה סטנדרטיות:
יתכן ותצטרך לעבור תהליך הצעות וקנייה מעט שונה בעת רכישת עיקול, אך עדיין יש לך כמה אפשרויות הלוואה. אתה יכול לקבל הלוואת VA, הלוואת FHA או הלוואה USDA כדי לרכוש אותה, כל עוד הבית שאתה שוקל נמצא במצב ראוי למגורים. הלוואות אלה הנתמכות על ידי הממשלה יכולות להפוך את בעלות הבית לזולה יותר.
פוטנציאל לחידוש:
ברוב המקרים, הבנקים אינם מוכנים לבצע תיקונים ושיפוצים לפני מכירת עיקול. עם זאת, אין כלל שאומר שבנק לא יכול לטפל בתיקונים עבורך. אם תיתקלו בבית שנמצא בשוק זמן רב, אולי תוכלו לשכנע את הבנק לבצע את התיקונים לפני שאתם עוברים לגור.
חסרונות ברכישת בית שהוחזר
רכישת בית מעוקל מסוכנת יותר מרכישת בית בבעלות. חלק מהחסרונות של רכישת נכס מעוקל כוללים:
חששות מוגברים בתחזוקה:
לבעלי בתים אין תמריץ לשמור על מצב הבית כשהם יודעים שהם הולכים לאבד את רכושם לעיקול. אם משהו נשבר, בעל הבית לא יוציא כסף כדי לתקן אותו, והבעיה עלולה להחמיר עם הזמן. משכירים יכולים אפילו להרוס רכוש בכוונה. אתה אחראי לתקן את הבעיות שיש לך בבית בעת רכישת בית מעוקל.
כאילו מדובר במכירה:
הדאגה העיקרית של הבנק היא להחזיר את כספך במהירות האפשרית, כלומר מכירה כפי שהיא כמעט בכל המקרים. אתה לא צריך לקנות בית מעוקל אם אין לך סכום כסף משמעותי להשקעה בתיקונים.
מכירות פומביות:
בנק עשוי להחליט כי דרך הפעולה הטובה ביותר היא מכירת בית במכירה פומבית של שריף. במקרה זה, ייתכן שתצטרך לשלם את המחיר הסופי המלא של ההצעה לפני שתוכל להשתלט על המעשה. בדרך כלל אינך יכול לקבל הלוואת דירה על בית שנרכש במכירה פומבית מכיוון שחיתום ושמאות לוקחים יותר מדי זמן.
תקופות פדיון:
זה שבית רשום כמעוקל באתר רישום נדל'ן לא אומר שבית יעלה למכירה. כמעט כל המדינות מציעות לבעלי בתים תקופת הצלה שבה הם יכולים להחזיר את ביתם על ידי התעדכנות בחשבונותיהם. במדינות מסוימות, בעלי בתים יכולים לקבל עד 12 חודשים להחזיר את השליטה ברכושם.
לדייר הנוכחי יש זכויות:
ניתן להחזיק בית באופן חוקי, אך אין זה אומר שאף אחד לא גר על הנכס. בתים רבים מעוקלים יושבים לא מאוכלסים במשך חודשים או שנים, מה שעלול למשוך כורעים. אם אתה קונה נכס עם דייר בלתי חוקי המתגורר בו, עליך לפנות אותו כחוק, גם אם לאדם או לאנשים המדוברים אין זכות לבית. זה יכול לקחת חודשים ולעלות אלפי דולרים בשכר טרחת עו'ד.
איך קונים בית במעקל עיקול
האם אתה חושב שקניית עיקול מתאימה לך? להלן הצעדים שתוכל לבצע לרכישת בית תוך עיקול:
שלב 1: קבע באמצעות מי תקנה את הנכס.
ישנן שלוש דרכים לרכוש בית תוך עיקול: מהבעלים, מהבנק או במכירה פומבית.
רכישה מבעלים
מבחינה טכנית, אתה לא קונה בית מבעל בית שהנכס שלו נמצא במעקל עיקול. מה שקורה בדרך כלל במקרה זה הוא שמכירה קצרה תתרחש. מכירה קצרה מתרחשת כאשר הבעלים מוכר בית בפחות ממה שהוא חייב על המשכנתא. כאשר אתה קונה בית תוך עיקול, הבנק (לא הבעלים) חייב לאשר את ההצעה שלך. אתה יכול להשקיע זמן רב בהמתנה לאישור.
קנה בבנק
אתה מדלג לחלוטין על עבודה עם בעל הבית כשאתה קונה נכס דרך הבנק. הבנק בדרך כלל מנקה את הכותרת ומגרש את הבעלים הנוכחי לפני שאתה קונה נכס מעוקל. רוב הבנקים לא ימכרו בית ישירות לאדם פרטי; יהיה עליך לדבר עם סוכן נדלן מנוסה בכדי לבדוק אילו נכסים זמינים. בתים אלה נמכרים בדרך כלל כפי שהם. עם זאת, בדרך כלל תהיה לך הזדמנות לצפות בבית ולהזמין בדיקה לפני הסגירה.
קנה במכירה פומבית
תקבל בית מהר יותר במכירה פומבית מאשר אם היית מנהל משא ומתן עם הבנק או עם מוכר. עם זאת, רוב המכרזים מקבלים תשלומים במזומן בלבד, מה שאומר שתצטרך שיהיה לך סכום כסף מוכן לרכישה. בקנייה במכירה פומבית אתה גם מסכים לרכוש את הבית כפי שהוא ללא הערכה או בדיקה. המשמעות היא שאתה נמצא בסיכון גדול כאשר אתה קונה בית מעוקל במכירה פומבית.
זה רעיון מצוין לקבוע את מצב העיקול של הבית שברצונך לרכוש או לפנות לסוכן נדלן המתמחה במכירת עיקולים.
שלב 2: עבדו עם סוכן נדל'ן בכדי להקל על הרכישה.
רוב הבנקים מקצים נכסים מעוקלים לסוכן נדל'ן (REO) שעובד עם סוכני נדל'ן סטנדרטיים כדי למצוא קונה.
לא לכל סוכני הנדל'ן יש ניסיון בעבודה עם סוכני REO. סוכן עיקול מנוסה יכול לעזור לך לנווט בתהליך קניית REO במדינתך, לנהל משא ומתן על המחיר שלך, לבקש בדיקה ולהציע הצעה. חפש סוכני נדל'ן באזור שלך ומצא סוכן המתמחה במכירת עיקולים.
שלב 3: קבל אישור למשכנתא למימון הרכישה שלך.
אלא אם כן אתה קונה בית במכירה פומבית של עיקול, סביר להניח שתקבל משכנתא למימון רכישת הבית שלך. לאחר שמצאת סוכן והתחלת לחפש בתים, תרצה לקבל אישור מראש להלוואה . אישור מראש מאפשר לך לדעת כמה אתה יכול לקבל על הלוואת דירה. בחר מלווה ובקש אישור מראש למשכנתא כדי לצמצם את החיפוש שלך.
שלב 4: ערוך הערכה ובדיקה של הנכס.
בדיקות ושמאות הן קריטיות כאשר מדובר ברכישת עיקול. הערכה היא דרישה של המלווה המאפשרת לך לדעת כמה כסף שווה נכס. המלווים דורשים הערכה לפני שהם מציעים הלוואות דירה מכיוון שהם צריכים לדעת שהם לא מלווים לך יותר מדי כסף.
בדיקה היא מבט מעמיק יותר על בית. מומחה יסתובב בבית וירשום כל מה שצריך להחליף או לתקן. מכיוון שעיקולים בדרך כלל גורמים לנזקים רבים יותר מאשר בתים למכירה על ידי הבעלים, עליך להתעקש על בדיקה לפני רכישת בית מעוקל.
לפעמים אין לך אפשרות לבקש בדיקה או הערכה לפני שאתה קונה. כדאי לשקול רכישת נכסים מעוקלים רק אם אתה מתקדם בתיקון הבית.
שלב 5: קנה את הבית החדש שלך
קרא את תוצאות הבדיקה והערכה שלך והחליט אם הבית המדובר באמת מתאים לך ואם אתה בסדר עם רכישת בית כפי שהוא. צור קשר עם מלווה המשכנתא שלך כדי לסיים את הלוואתך אם יש לך את הכסף או הכישורים לבצע את השיפוצים הדרושים. סוכן הנדל'ן שלך יעזור לך להציג את ההצעה שלך ולהכין אותך לסגירה.
תפקידים מרכזיים
- עיקולים מתרחשים כאשר בעל בית כשל ברירת המחדל על המשכנתא שלו והוא בפיגור של יותר מ -120 ימים בהלוואה.
- בנקים וסוכנויות ממשלתיות תובעים נכסים אלה ולאחר מכן מוכרים אותם כדי להחזיר את ההפסדים הכספיים שלהם.
- אתה יכול לקנות נכסים מעוקלים במכירה פומבית או ישירות מבנקים וסוכנויות.
- לרוב קשה יותר ולוקח יותר זמן לנהל משא ומתן על רכישת עיקול בגלל מעורבות הבנק התאגידי, אך סביר שתשלם פחות.
מקורות המאמר
- משרד ההגנה הפיננסית לצרכנים. כיצד פועל עיקול? , גישה ל- 5 באוגוסט 2020.
- משרד ההגנה הפיננסית לצרכנים. אני לא יכול לשלם את המשכנתא שלי. כמה זמן ייקח לפני שתתמודד עם עיקול? , גישה ל- 5 באוגוסט 2020.
- מכון לרכישת דירות. איך קונים בית במעקל עיקול . גישה אחרונה: 5 באוגוסט 2020.
- עור. בתים של דולר אחד . גישה אחרונה: 5 באוגוסט 2020.
- וולס פארגו. קניית עיקול . גישה אחרונה: 5 באוגוסט 2020.
תוכן
- יתרונות ברכישת בית שהוחזר
- מחירים נמוכים יותר:
- פחות דאגות תואר:
- תצורות הלוואה סטנדרטיות:
- פוטנציאל לחידוש:
- חסרונות ברכישת בית שהוחזר
- חששות מוגברים בתחזוקה:
- כאילו מדובר במכירה:
- מכירות פומביות:
- תקופות פדיון:
- לדייר הנוכחי יש זכויות:
- איך קונים בית במעקל עיקול
- שלב 1: קבע באמצעות מי תקנה את הנכס.
- רכישה מבעלים
- קנה בבנק
- קנה במכירה פומבית
- שלב 2: עבדו עם סוכן נדל'ן בכדי להקל על הרכישה.
- שלב 3: קבל אישור למשכנתא למימון הרכישה שלך.
- שלב 4: ערוך הערכה ובדיקה של הנכס.
- שלב 5: קנה את הבית החדש שלך
- תפקידים מרכזיים
- מקורות המאמר